洛龙政办〔2019〕24号

 

各镇人民政府，各街道，区人民政府有关部门，各有关单位：

《洛龙区老旧小区改造（2019—2021年）实施方案》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

 

 

2019年12月30日       

   

洛龙区老旧小区改造（2019—2021年）实施方案

 

实施老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，让人民群众共享美好生活的重要举措。为进一步促进社会和谐发展，提高群众获得感、幸福感、安全感，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展思想，以改善民生为核心，以优化人居环境为目标，以改造公共基础设施为重点，着力解决老旧小区基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理服务缺失、环境脏乱差等群众反映强烈的问题，改善和提升居民生活质量。

（二）基本原则

1．党建引领，政府统筹。按照“区委党建引领、政府统筹谋划、住建具体实施、各级单位联动、小区居民参与、社区共享共治”的原则，统筹谋划实施2019年至2021年老旧小区改造。各镇（街道）、社区居委会应激发居民的改造热情和积极主动性，协调组织、调动各方力量共同参与老旧小区改造全过程，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的长效体系。

2．突出重点，分步实施。按照“先民生、后提升”的理念，优先改造基础设施和公共服务设施严重缺失或失养失修严重的老旧小区，坚持“实施一批、谋划一批、储备一批”的原则，统筹安排我区2019年至2021年老旧小区改造工作任务。对建成于2000年至2005年底，配套设施缺项、功能不完善、公共服务及社区服务不齐全的小区（含村民安置小区），根据国家四部委和省建设厅、省发改委、省财政厅的统一安排部署，积极与我市老旧小区改造政策相结合，择机纳入老旧小区改造方案和年度计划，持续推进全区老旧小区提升改造工作。

3．治管并举，注重长效。坚持前期改造与后期长效管理相结合、改造与社区建设相结合原则。改造后的老旧小区要充分发挥镇（街道）的属地管理职能，强化基层党组织建设，提升“业主自治”管理能力，引进社会化物业服务管理模式，推动物业管理与社区综合治理深度融合。

（三）工作目标

利用三年时间完成我区2000年以前的老旧小区改造工作。通过改造提升，基本实现老旧小区“环境整治、配套完善、管理到位、群众满意”的总体目标。

二、老旧小区改造实施主体、改造范围和内容

（一）实施主体。区住房城乡建设局负责全区老旧小区改造的实施工作。

（二）改造范围。改造范围包括建成于2000年以前的，基础设施和公共服务设施严重老旧、缺失，但房屋结构安全较好，不宜整体拆除重建，居民改造意愿强烈的住宅小区。已纳入棚户区改造计划或拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以居民自建住房为主的区域和城中村，以及已实施“三供一业”改造的小区等，不纳入老旧小区改造范畴。申报成功的老旧小区改造项目后期被市、区规划部门列入控规计划拆迁范畴的，应及时予以调整。

（三）改造内容。老旧小区改造内容依据《物权法》《物业管理条例》对房屋公共部位、公共设施、设备等方面进行改造、更新，涉及居民专有部位，不在改造范畴。老旧小区具体改造内容包含：基础设施、房屋建筑主体、居住环境、配套公共服务设施四个方面。

1．基础设施：包括供水、排水、供电、供气、供热、消防设施及小区道路、停车场地、充电桩等，以及与小区直接相关的市政道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、公共停车场、污水与垃圾处理等基础设施。

2．房屋建筑主体：包括屋顶防水，墙体及楼梯间整修、粉饰，建筑节能改造，加装电梯，楼梯扶手更新加固，单元入口台阶坡道维修，房屋公共区域门窗、落水管修缮等。

3．居住环境：包括拆除、清理各类违章建筑、楼内杂物，整修小区围墙、照明设施，增加绿地，优化植物配置，辟建居民活动场地，清理规整各种通信线路，有条件的小区实施缆线入地，完善小区道路、楼门牌标识，设置信息发布牌，实施垃圾分类等。

4．配套公共服务设施：包括完善无障碍设施，建立便民市场，设置快递服务场所及智能信报箱，完善小区智慧安防系统，更新完善自行车（电动）棚，完善社区医疗、养老抚幼、文体娱乐、家政等生活设施，以及必备的社区管理服务、物业管理用房等。

三、具体实施步骤

（一）调查摸底阶段。区住房城乡建设局要会同区财政、发改等部门对辖区内的老旧小区进行全面调查摸底建立台账。一要摸清符合认定标准、2000年以前建成的老旧小区数量、名称及相应的楼栋数、户数、建筑面积、产权性质、建成时间、物业管理情况、业主改造意愿、需改造内容等基本情况；二要注重集散为整，将区域内空间相邻、有共同改造需求、独栋或分散的楼房和老旧小区进行归并整合，统一设计、同步改造。

（二）测评诊断阶段。为确保老旧小区改造实施效果，增强技术支撑，由具有国家级测评资质的第三方机构协助我区开展老旧小区改造项目的评估诊断、方案审核、验收准备。依据《城市居住规划设计标准》GB50180、《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292的相关标准，纳入中央补助资金的老旧小区，由专业机构对改造的基础设施、房屋建筑主体、居住环境、配套公共服务设施进行分析评估，编制《可行性研究报告》，并在区发展改革委依法完成拟纳入中央补助资金老旧小区改造的立项工作。具有国家级测评资质的第三方机构依据《河南省城镇老旧小区综合改造技术导则》等相关文件要求，对老旧小区改造设计方案进行审核，对方案的技术可行性、经济性把关，逐个项目出具测评审核报告，对方案质量严格把关。

（三）组织实施阶段。老旧小区改造工作由区政府统筹谋划，区住房城乡建设局通过政府采购公开招标的形式，选聘以施工为牵头（施工、设计、采购）的EPC工程总承包单位。中标单位对拟纳入中央补助资金的老旧小区改造项目，制定科学合理的设计方案组织实施。涉及纳入中央补助资金的老旧小区改造，水、电、气、暖、加装电梯等专业经营单位改造项目，由区住房城乡建设局与相关专业经营单位就小区改造方案、费用、施工、后期的维修养护等工作签订专业经营协议，并纳入EPC总承包设计方案。

（四）竣工验收阶段。项目完工后，由区财政、住建、发改、具有国家级测评资质的第三方专业机构、小区业主代表（业主议事组织）、施工、监理、设计等单位共同验收，并将基础设施、增建房屋等工程竣工图纸报有关部门归档备案。

（五）工程决算阶段。项目完成竣工验收后，由EPC总承包单位编制工程决算资料，报区财政评审中心进行工程结算评审，作为拨付资金的相关依据。

（六）健全后期管理。为切实加强改造后的老旧小区后期管理，使改造后的老旧小区能够良性持续发展，根据老旧小区实际状况，采用市场化物业服务、社区保障性物业管理、业主自治管理等模式，实现“一次改造、长效管理”机制。一是对改造后有条件的老旧小区，通过引进专业化物业服务企业，进行市场化管理。二是对规模小、分布散，一时难以实行市场化物业管理的，连片打包，实行社区保障性管理。三是辖区镇（街道）指导老旧小区实行自行管理，积极组织老旧小区成立业主大会，选举产生业主委员会，逐步实现小区管理向市场化过渡。

四、老旧小区改造项目资金分配、使用、拨付

老旧小区改造项目所需资金由区住房城乡建设局结合小区实际需求，制定资金分配方案，统筹实施老旧小区改造。纳入中央补助资金老旧小区改造EPC工程总承包资金的拨付，按区财政相关要求，报区政府审批后予以拨付。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立洛龙区老旧小区改造工作领导小组，由常务副区长任组长，分管副区长任副组长，区住建、财政、发改、国土、城管、规划、新区办和相关镇（街道）等单位分管负责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在区住房城乡建设局，具体负责老旧小区改造的统筹、协调和相关政策制定等工作。区住建、发改、土地、规划、城管、消防等部门各司其职，开辟绿色通道，简化审批程序。

（二）强化资金筹措。建立健全居民合理分摊、单位投资、财政奖补、社会捐助、市场运作等多渠道资金筹措机制。按照资产归属和“谁受益、谁出资”的原则，明确居民出资责任，探索居民出资部分可通过住宅专项维修资金、公共收益等方式筹集；鼓励居民个人捐资、捐物、捐劳动力参与老旧小区改造。供水、供电、燃气、热力、通信等单位要将老旧小区属自身产权的管线迁改、缆线规整等工作，优先列入本单位工程项目计划，通过直接投资、落实资产收益等方式，同步完成相关改造工作。引导鼓励老旧小区原产权单位及社会力量出资支持老旧小区改造工作。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造。区财政局要调整优化支出结构，积极支持老旧小区改造工作，统筹使用好上级专项补助资金，做好上级专项补助资金的落实、拨付、监督管理和本级资金的筹措。各级补助资金要落实到具体项目，对前期工作推进快、审批手续完善的项目优先予以支持。

（三）加强宣传引导。充分利用各种媒体，通过各种形式大力宣传老旧小区改造的重要意义和美好前景，激发居民支持改造、参与改造的热情，营造参与氛围，畅通参与渠道，实现群众全方位参与老旧小区改造的规划、施工、监督及效果评价；鼓励社会力量积极参与，特别是要调动小区相关联单位的积极性，实现共建、共评、共享。推动老旧小区党建工作，发挥基层党组织的引领作用和优秀党员的模范作用，带动老旧小区居民自发维护居住环境，破解老旧小区后期管理难题。

（四）严格督导考评。定期组织老旧小区改造统一督导、考核评价，考评情况报送区政府并定期向社会公布。对老旧小区改造工作开展较好、成效显著的予以表扬；对进展缓慢、工作不力、套取补助资金、虚报改造任务与成效等失职渎职、违法违纪行为的，依法依规对相关责任人员给予党纪政纪处分。各相关部门要加强对我区老旧小区改造工作落实情况的督查指导，确保老旧小区改造工作顺利推进。